Mener à bien un projet de promotion immobilière requiert beaucoup de compétences techniques, administratives et financières. La clef du succès d’une opération réside souvent dans une bonne capacité organisationnelle mais aussi et surtout dans la capacité à négocier un financement promoteur immobilier. Quelle source de financement existe-t’il pour une promotion immobilière ? Comment bien négocier ? Vers quel opérateur se tourner ?

Quels financements pour quels projets de promotion ?

Les promoteurs ou maîtres d'ouvrage (souvent sous forme de SCI, SCCV, ou SAS) interviennent sur différents types de programmes immobiliers avec différents supports contractuels, et le secteur de la promotion est très consommateur de trésorerie.

En conséquence le choix du financement des opérations via prêt bancaire, fonds propres, ou prêt participatif est essentiel dans la stratégie financière.

L’ampleur du projet, la notoriété du promoteur, l’expérience, et le montage structuré de l’opération sont autant de critères qui vont faire varier les besoins en financement tout comme l’appétence des organismes (banques, crowfunding) pouvant être amenés à prêter.

Les différentes sources de financements peuvent être mises en œuvre pour

  • Des projets de promotions immobilières
  • Des projets d’aménagement foncier
  • La rénovation et réhabilitation

Quel type de projet immobilier est éligible ?

  • Promotion de maisons individuelles (via constructeur de maisons individuelles)
  • Promotion de logements collectifs, d’habitation
  • Promotion d’immeubles de bureaux
  • Promotion de bâtiments de stockages, bâtiments industriels

Financement des opérations VEFA et financement VIR : les mêmes besoins ?

Il existe 3 moyens principaux de commercialiser un projet de promotion immobilière.

  • La vente à terme : le promoteur construit ou rénove, puis met en vente les biens après achèvement (très rarement utilisé par les promoteurs professionnels, mais plutôt par les promoteurs particuliers pour des petits projets, maisons…)
  • La VIR : la Vente d’Immeubles à Rénover : ce support contractuel est très intéressant pour tout projet de rénovation ou réhabilitation d’immeubles. Il permet au promoteur ou marchands de biens, la réalisation dun projet (plans, maquette…) sans avoir acheté le bien objet des futurs travaux, de le pré-commercialiser et de faire les travaux qu’une fois un certain niveau de pré-commercialisation atteint. La VIR offre d’excellentes sources de trésorerie, car le bâtiment à rénover étant déjà au stade hors d’eau hors d’air le plus souvent, le promoteur peut demander un appel de fonds correspondant à 70% du prix de vente. En général cela suffit à auto-financer l’opération
  • La VEFA : la Vente en État Futur d’Achèvement permet au promoteur, de pré-commercialiser un programme à venir, non construit, sur la base de plans, et d’encaisser progressivement les appels de fonds (selon grille contractuelle) fait par le notaire aux réservataires. Ces appels de fonds permettent de couvrir tout ou partie du coût des travaux, selon les niveaux de pré commercialisation. Même s’il aide beaucoup le plan de trésorerie, il ne suffit jamais à autofinancer une opération de promotion. En général le promoteur doit injecter une part de fonds propres, et trouver des financements extérieurs. La vente en l'état futur dachèvement VEFA permet d’optimiser la gestion de la trésorerie du promoteur

Les différentes ressources financières d’un promoteur immobilier

Avant de lancer un projet de promotion, le promoteur doit réaliser un plan de trésorerie détaillé afin d’analyser les besoins en financement de son opération.

Cela lui permet de savoir si son projet est viable, et de déterminer les besoins financiers.

Le plan de trésorerie part en général des fonds propres investis (souvent utilisé pour avancer les frais d’études, d’architecte, de faisabilité, la commercialisation, puis débuter l’opération), et va prévoir, mois par mois, les encaissements et décaissements.

Le solde mensuel du plan de trésorerie permet d’identifier les besoins en trésorerie à venir :

  • Il précise toutes les charges mois par mois (architecte, taxes diverses, entreprises de travaux, appels de fonds des divers intervenants)
  • Il précise tous les produits (à l’origine les fonds propres investis, puis les appels de fonds des acquéreurs fait par le notaire, selon le planning prévu – VEFA ou VIR)
  • Le solde mensuel permet de connaître les besoins en trésorerie à venir du promoteur

Ce dernier doit impérativement prévoir comment combler ces besoins avant de commencer son projet. Il dispose pour cela d’une palette de solutions de financement à court, moyen et long terme.

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Les différents montages financiers d'un promoteur immobilier

La trésorerie est le nerf de la guerre et le promoteur dispose de divers moyens et leviers pour l’optimiser :

  • Les fonds propres
  • Les appels de fonds (VEFA ou VIR) et le dépôt de garantie
  • La dation
  • Le crédit bancaire (de trésorerie ou de structuration)
  • Le financement participatif (crowdfunding immobilier) en apports en fonds propres (clubs deals) ou en prêt participatif

Voyons plus en détail les avantages et inconvénients de toutes ces méthodes


Financement via les fonds propres : jusqu’à quel point ?

Une société de promotion immobilière est dotée de fonds propres (dont le capital social) et de quasi fonds propres (les comptes courants).

  • Le niveau de fonds propres investis par les actionnaires permet :
  • De structurer l’entreprise, de la pérenniser
  • De renforcer l’image de la société
  • De sécuriser les investisseurs extérieurs
  • De sécuriser les assureurs (dommages ouvrage) et garants (garantie financière d’achèvement obligatoire depuis 2015)

Il y a un consensus général qui impose aux promoteurs de mettre l’équivalent de 10 à 20% du coût de construction de l’opération en fonds propres.

Les actionnaires d’une société de promotion ont pour souci de rentabiliser leurs investissements en fonds propres et de limiter leurs risques.

C’est pourquoi leur objectif est d’investir le moins de fonds propres possibles sur une opération, afin de pouvoir éventuellement en financer plusieurs à la fois (une opération de promotion dure en général 2 ans).

L’objectif premier des promoteurs et de faire tourner « les fonds propres » le plus vite : ce qui signifie investir le moins de fonds propres possible dans les opérations, et/ou sur des périodes les plus courtes possibles, pour pouvoir générer une rentabilité importante.

C’est pourquoi ils font appels à d’autres sources de financement, internes et externes

Financement via le terrain : la dation

« La "dation en paiement" est une opération juridique par laquelle, en règlement de tout ou partie du montant de sa dette, un débiteur cède la propriété d'un bien, d'un ensemble de biens ou de droits, lui appartenant »

La dation permet au promoteur qui souhaite acquérir un terrain à construire sans s’endetter ou utiliser ses fonds propres, de payer un vendeur de terrain en lui « donnant » des biens à construire (par exemple : un terrain d’une valeur de 350 000 €, contre un appartement d’une valeur de 350 000 €, à construire sur ce même terrain).

La capacité d’un promoteur et d’un vendeur de terrain à s’entendre sur une dation dépend principalement

  • De la confiance qu’à le vendeur du terrain dans la capacité du promoteur à mener à bien son projet
  • De l’absence de besoin d’argent à court terme
  • De la volonté du vendeur du terrain à disposer d’un bien sur ce même terrain

La dation reste un des meilleurs moyens pour le promoteur de limiter son exposition financière tout en sécurisant le volet financier de son opération. Elle implique par ailleurs le vendeur du terrain qui va devenir propriétaire.

Financement via les appels de fonds : VEFA ou VIR

Les contrats supports de commercialisation des opérations les plus utilisés sont

  • La VEFA – Vente en État Futur d’Achèvement dans le neuf
  • La VIR – Vente d’Immeuble à Rénover dans l’ancien

La VEFA

La VEFA permet à un promoteur de vendre un bien qui n’est pas encore construit.

Ce contrat est très encadré au niveau légal, administratif et financier.

Les acquéreurs signent devant notaire un contrat de réservation pour l’acquisition d’un bien à construire (maison, appartement) et payent le prix de manière échelonnée. Ils bénéficient de frais de notaire réduits.

Cet échelonnement permet au promoteur d’encaisse, en fonction de son taux de précommercialisation, et de l’avancement dans son chantier, d’appels de fonds conformément à des maximas fixés par la grille d’appels de fonds VEFA.

En général les appels de fonds VEFA auto-financent jusqu’à 40% du coût de l’opération (en fonction du taux de précommercialisation), et en prenant en compte le dépôt de garantie lors de la préservation.

La VIR - Vente d'immeubles à rénover

La VIR fonctionne comme la VEFA à une différence prêt : s’agissant de rénovation ou réhabilitation de bâtiment, en général le bâtiment est déjà hors d’eau hors d’air au début des travaux. Ainsi cela permet au promoteur, via le même système qu’en VEFA, de signer avec des acquéreurs des contrats de réservation puis d’exiger, le jour du début des travaux, 70% du montant des travaux.

En général cela permet d’auto financer l’opération.

Dans les deux cas, plus le taux de précommercialisation est élevé, moins le promoteur a besoin de fonds.

Afin de sécuriser les acquéreurs, qui sont souvent des particuliers, l’état à créer l’obligation pour tout promoteur de souscrire, avant le début des travaux

Une assurance dommages ouvrage permettant de garantir la structure et la solidité de la construction pendant 10 ans

Une GFA – Garantie Financière d’Achèvement au profit des acquéreurs, leur garantissant que, en cas de défaillance du promoteur, un assureur prendra la relève pour terminer les travaux (permet aussi la négociation d'un prêt bancaire ou prêt immobilier pour l'acquéreur)

Financement via le crédit bancaire ou crédit promoteur

Le recours au système bancaire est la méthode traditionnelle de lever des fonds.

Les banques peuvent intervenir sous deux formes et à deux phases différentes d’une promotion :

  • Le crédit terrain
  • Le crédit de trésorerie (sous forme d'avances de trésorerie)

Le crédit terrain permet d’acquérir un terrain comme son nom l’indique en vue d’y construire un ensemble immobilier qui sera commercialisé le plus souvent en VEFA.

Le crédit terrain se monte en général au prix du terrain, et son remboursement début soit progressivement dès le premier appel de fonds, soit est différé à la fin des travaux, à l’achèvement de la construction.

Le crédit de trésorerie s’apparente à un crédit de campagne.

Il courre en général sur l’ensemble de la durée du projet, et va permettre de couvrir, à un instant T, le besoin de trésorerie le plus important précisé dans le plan de trésorerie.

Par exemple, si une promotion de construction d’un immeuble de 6 logements prévoit qu’au 4° mois après début des travaux, il y aura un pic de trésorerie négative de 450 000 €, et que ce pic est le plus élevé de tout le projet, alors la négociation avec la banque portera très probablement sur ce montant.

Les limites des financements bancaires sont en général les suivantes :

  • Un manque d’appétence des banques (l’activité de promotion immobilière est banni par beaucoup de banques mutualistes et nationales)
  • Un manque de réactivité
  • Un coût élevé
  • Une trop grande sélectivité (souvent réservé aux promoteurs d’envergure)
  • l'obligation d'ouvrir un compte (avec code confidentiel et géré via applications mobiles)
  • Des conditions de souscription complexes (taux de précommercialisation exigé trop élevé)
  • La caution solidaire des dirigeants / actionnaires (quasi systématiquement exigée)

Quelles banques financent encore les projets de promotion immobilière

BNP…

Des néo banques comme QONTO proposent d'ouvrir un compte simplement pour gérer votre opération immobilière

CROWDFUNDING VS PRÊT BANCAIRE: avantages et inconvénients

 PRÊT BANCAIRECROWDFUNDING IMMOBILIER
Type d'opérateurs acceptés- promoteurs immobiliers
- marchands de biens
- promoteurs immobiliers
- marchands de biens
- aménageurs fonciers
Niveau de fonds propres requis15 à 20% du coût de constructionenviron 5%
Financement moyen500 000 €500 000 €
Seuil d'intervention100 000 €200 000 €
Expérience promoteur requiseobligatoirequasi obligatoire
Quote-part des fonds propres financésmax 50%max 80%
Durée du prêt24 mois moyen18 à 24 mois moyen
Remontée des fonds propreslibreselon plan agréé
Rapidité du traitement2 à 3 mois1 à 4 semaines
Contre-garantiesSYSTÉMATIQUE
- caution solidaire des dirigeants
- hypothèque de 1er rang
SUIVANT LES DOSSIERS
- caution solidaire de l'entreprise
- hypothèque sur biens invendus
- fiducie sur titre
- convention d'indication sur des séquestres existants
Avantage principalle coûtlimitation des fonds propres investis
amélioration de la rotation des fonds propres
Coût2,5% du montant emprunté10 à 15% du montant emprunté

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Face à la lenteur et au désintérêt de beaucoup d’acteurs bancaires, de plus en plus de promoteurs se tournent vers des stratégies de financements alternatives en vogue depuis quelques années : le crowdfunding.

Le financement participatif se développe rapidement en France et dans le monde car il permet aux particuliers de financer directement et de voir de manière palpable le fruit de son investissement !

  • le crowdfunding immobilier offre à l’investisseur la sensation d’être investi dans un vrai projet
  • Le crowdfunding immobilier offre la promesse de rentabilités excellentes
  • Le crowdfunding immobilier est soumis à la réglementation bancaire et financière afin de sécuriser les investisseurs. L’activité réglementée de CIP – Conseilleur en Investissement Participatif a été créé afin de réguler la profession. Il s’occupe de la collecte et de la gestion des fonds, du placement, de la distribution de produits financiers

Les 3 solutions de crowdfunding immobilier ?

Il existe 3 solutions de crowdfunding immobilier pour le promoteur immobilier :

  • le prêt participatif ou "lending" - prêt amortissable (idéal pour les projets de start-up, l'investissement des particuliers est plafonnée à 2000 €/ projet (risque élevé pour l'investisseur)
  • le prêt obligataire remboursable in fine - capital et intérêts (en complément ou pas d'un prêt bancaire) : solutions sans plafond pour l'investisseur, le crowdfunder peut apporter jusqu'à 80% des besoins en fonds propres
  • la prise de participation  (la prise de participation est plus contraignante pour le promoteur qui préfère en général le financement immobilier par prêt participatif)

Dans tous les cas le crowdfunder ne peut pas s'immiscer dans les décisions opérationnelles et stratégiques du promoteur, mais ce dernier doit respecter le plan de financement agréé faute de quoi il peut se voir exiger le remboursement immédiat des fonds avancés.

Le crowdfunding immobilier : pour qui, pourquoi, quel intérêt, comment ?

Qui peut demander un financement de type crowdfunding ?

  • Les promoteurs immobiliers
  • Les marchands de biens
  • Les aménageurs & Lotisseurs
  • Les Foncières et investisseurs

Les intérêts du crowdfunding immobilier

  • Financer vos opérations
  • Limiter votre investissement financier
  • Développer votre notoriété et votre image d’innovateur
  • Attirer de nouveau partenaires

Quels types d’investisseurs participent aux levées de fonds

  • Les particuliers
  • Les entreprises (placement des excédents de trésorerie)
  • Les institutionnels (family office)


Déroulement des montages financiers de crowdfunding immobilier

  1. Présentation (présentation du promoteur + business plan, version accessible d'un modèle ici)
  2. Validation (analyse et validation de l’opérateur)
  3. Due diligence (analyse approfondie du projet, et cotation du financement)
  4. Contractualisation (rédaction des contrats de financement et montage des structures ad’hoc portant le projet, et précisant condition générale et particulière)
  5. Levée des fonds (via la présentation sur le site du projet)
  6. Gestion et clôture des souscriptions (collecte et mise à disposition des fonds du prêt participatif lorsque le montant est atteint)
  7. Suivi et remboursement (suivi contant de la construction jusqu’à remboursement des fonds et des intérêts)

Choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier

les principales plateformes de crowdfunding immobilier

les principales plateformes de crowdfunding immobilier (source https://www.hellocrowdfunding.com/)

Notons aussi la présente sur le marché de 2 plateformes spécialisées : 

Les POURS et le CONTRES du Crowdfunding


Pours

  • solution très rapide
  • forte capacités de financement
  • déconsolidation par rapport aux banques 

Contres

  • le prix

Conclusion:

Les solutions de crowdfunding permettent aux promoteurs d'accéder très rapidement à des sources de financement de qualité tout en limitant leur investissement en fonds propres, et donc en améliorant la rotation et la rentabilité de ces derniers.

Le surcoût induit par le crowdfunding (par rapport au crédit bancaire classique) est souvent largement récupéré sur la rentabilité des fonds propres investis.

Cela permet aussi souvent aux promoteurs de réaliser plusieurs projets en même temps, là où la banque, plus traditionnelle, limiterait son intervention cumulée.


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crowdfunding immobilier, financement bancaire promotion immobilière, financement promoteur immobilier, financement promotion immobilière, financement VEFA


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