Pour tout projet de constructions neuves la loi SPINETA et les banques imposent la souscription d'une assurance dommage ouvrage pour débloquer le prêt. Vous souhaitez limiter au plus possible le coût de cette assurance ? La solution : limiter le périmètre de l'assurance au hors d'eau hors d'air, ou communément appelé le clos et couvert (ou clos couvert). Découvrez les avantages et les inconvénients de l'assurance clos couvert ?

Qu'est-ce qu'une maison hors d'eau hors d'air

Une maison hors d'eau hors d'air (clos et couvert) est une maison individuelle qui n'est pas livrée clé-en-main (ou maison prête à l'emploi).
Quand la construction atteint le stade "imperméable à l'eau" et "étanche à l'air" on dit qu'elle est hors d'eau hors d'air

Il s'agit de travaux de construction partielle impliquant une mise hors d'eau mettant la maison totalement à l'abri des infiltrations d'eau par le toit, par l'une de ses composantes ou par le plancher. Une telle construction est également mise hors d'air, ce qui signifie qu'elle est rendue étanche à l'air par des travaux de maçonneries et de menuiserie extérieure.

En assurance construction, l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air est requise comme pour tout projet de construction neuve pour garantir toutes les malfaçons pendant 10 ans qui pourraient mettre en péril la solidité ou la destination de l'ouvrage (quelque soient les types de construction). Elle assure les sinistres de nature décennale.

La DO permet de maitriser les risques liés et inhérents à l'acte de construire.


Les différents lots assurés dans une construction clos couvert

photos hors d'eau hors d'air

photos hors d'eau hors d'air

Pour une construction hors d'eau hors d'air, la garantie obligatoire provenant de l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air ne prend en charge que le gros œuvre. Les éléments assurés sont donc :

  • les fondations
  • la maçonnerie
  • le toit
  • la charpente
  • les menuiseries extérieures
  • les travaux de la façade (ravalement)

Ces lots doivent impérativement être réalisés par des professionnels dûment assurés en décennale à la DOC (déclaration douverture du chantier) pour que des solutions dommage ouvrage puissent être souscrites.

Les conditions de souscription de l'assurance dommages ouvrage clos et couvert

les conditions de souscription de l'assurance dommages ouvrage

les conditions de souscription de l'assurance dommages ouvrage

Pourquoi opter pour un assurance clos couvert plutôt qu'une maison prête à habiter ?

C'est une des meilleures astuces pour maîtriser le cout de la DO et les contraintes techniques.

Dans le cadre d'un projet de construction, plusieurs raisons peuvent motiver un maître d'ouvrage (particulier ou une professionnel) à limiter l'intervention de professionnels de la construction au clos couvert : 

  • limiter le coût des travaux (le maître d'ouvrage se réserve tous les lots de second oeuvre)
  • limiter le cout des assurances
  • éviter le coût des contraintes techniques imposées par l'assurance dommages ouvrage
  • pouvoir faire financer uniquement ces travaux par la banque

Le prix de l'assurance dommage ouvrage clos couvert et les conditions de souscription dépendent principalement du coût total de construction TTC du projet de construction :

  • jusqu'à 200 000 € : aucune contrainte n'est imposée par certains compagnies dassurance
  • à partir de 200 000 € : beaucoup d'assureurs réclament une étude de sol + une maîtrise doeuvre complète + un contrôleur technique (à partir de 500 000 €) et un bureau d'étude béton (à partir de 3 étages) -> car + le montant des travaux est élevé, plus le risque chantier est important
    Si le coût total des travaux dépasse les 200 000  ou 300 000 € (selon les assureurs), il peut être intéressant de limiter le périmètre d'assurance de la dommage ouvrage aux lots du clos couvert : ainsi vous respectez l'obligation d'assurance, tout en évitant le coût des contraintes imposées par les assureurs.

    On parle aussi "dassurance dommage ouvrage partielle"

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Pour quels travaux l'assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire ?

La loi SPINETTA précise qu'elle est obligatoire dans les cas suivants : 

  • PROFESSIONNELS (promoteurs...): toujours obligatoire - jusqu'à  75 000 € d'amende si défaut de souscription
  • pour les SYNDIC: obligatoire
  • pour les SCI : obligatoire
  • pour les PARTICULIERS: obligatoire pour les constructions neuves, extensions, pour les grosses rénovations

Tarifs des assurances dommages ouvrage clos couvert

Type de constructionMontant des travauxPrix assurance dommages ouvrageType de travaux
Appartement : casser un mur porteur12 000 € TTC2 950 € TTCRénovation
Appartement45 000 € TTC2 950 € TTCRénovation
Maison hors d'eau hors d'air85 000 € TTC3 250 € TTCConstruction neuve
Maison clos couvert95 000 € TTC3 250 € TTCConstruction neuve
Extension terrasse45 000 € TTC3 250 € TTCExtension
auto-construction second oeuvre110 000 € TTC3 250 € TTCConstruction neuve
SCI 2 chalets300 000 € TTC3 878 € TTCConstruction neuve
Batiment industriel en CPI1 156 898 € TTC13 035 € TTCConstruction neuve
Immeubles de bureaux3 456 990 € TTC37 653 € TTCConstruction neuve
Immeuble d'habitation en VEFA4 567 980 €49 720 € TTCConstruction neuve

Statistiques diverses sur le nombre de constructions de maisons en France et sur la volumétrie représentée par les constructions hors d'eau hors d'air

En France, le volume de construction de maisons individuelles est important, puisque c'est le modèle de logement le plus apprécié. En effet, plus de 50 % des habitations neuves sont des bâtiments individuels. Et chaque année, on peut évaluer à près de 180 000 le nombre des nouvelles maisons construites.

Les constructions hors d'eau hors d'air y occupent une place conséquente, puisque le coût du gros œuvre dépasse de 60 % celui du coût d'une maison achevée.

Explications sur l'assurance dommage ouvrage

L'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air est rendue obligatoire par la loi Spinetta de 1978. Le maître d'ouvrage a ainsi l'obligation d'y souscrire avant le début des travaux de construction. Les extensions d'habitation sont également concernées par l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air, s'il s'agit de surfaces de plus de 20 m2.

L'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air peut donner droit à un remboursement pendant la construction de l'ouvrage si des défauts majeurs sont constatés. La garantie est également active après la construction si des malfaçons viennent à apparaître, menaçant l'intégrité du bâtiment et constituant un danger pour les personnes (écroulement, fissures, étanchéité défectueuse, etc.).

Texte légal (loi Spinetta)
Lorsque l'on se réfère à la loi Spinetta du 4 janvier 1978, soit à l'article L242-1 du code des assurances, on conclut aisément qu'une assurance est obligatoire pour prévenir les dommages et malfaçons découlant de n'importe quels travaux de construction.

Le texte de référence est le suivant :

« Toute personne physique qui fait réaliser des travaux de bâtiment doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages. »

La loi Spinetta s'applique par ailleurs au maître d'ouvrage comme au constructeur professionnel et à l'entrepreneur.

Le fonctionnement de l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air

L'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air est souscrite pour protéger une construction partielle avant le début du chantier. Elle doit durer 10 ans suivant la fin des travaux de gros œuvre concernés.

Elle s'adresse au maître d'ouvrage, afin de lui permettre de financer le plus rapidement possible la réparation de sa construction. Cette assurance n'entre en vigueur que lorsqu'un ou plusieurs dommages sérieux sont constatés au niveau du bâtiment hors d'eau hors d'air,

Tandis que la garantie décennale prendra peut être plusieurs années pour permettre aux professionnels de la construction de procéder aux réparations suite à un sinistre, l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air pourra, quant elle, être disponible entre 60 et 105 jours.

Fonctionnement de l'assurance dommages ouvrage

Fonctionnement de l'assurance dommages ouvrage

les délais en dommages ouvrage

les délais en dommages ouvrage

Différence entre la décennale des entreprises de travaux et la dommage ouvrage du maître d'ouvrage

La garantie décennale est réservée aux professionnels de la construction tandis que l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air ne doit être souscrite que par le propriétaire du futur logement, aussi appelé le maître d'ouvrage.

La garantie décennale offre une indemnisation pouvant être disponible plusieurs années après la déclaration du sinistre. L'entreprise de construction ne pourra donc pas financer rapidement la réparation du bâtiment construit pour le maître d'ouvrage. L'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air devra pour sa part être obligatoirement remboursée dans un délai réduit, pouvant être d'une centaine de jours.

Les délais légaux de fonctionnement de l'assurance dommage ouvrage clos couvert

La loi Spinetta assure au maître d'ouvrage de recevoir le remboursement de son assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air très rapidement, contrairement aux indemnités habituelles des assureurs qui ont la particularité d'être débloquées très tardivement. Dans les 105 jours suivant l'envoi de la déclaration du désordre de grande ampleur, les travaux de réparation devront être obligatoirement financés par la société d'assurance.
La date de réception est la date de début de la garantie DO.

La garantie rattachée à la couverture d'une maison clos couvert reste valable 10 ans.

Que couvre l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air ?

L'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air couvre tous les désordres ou malfaçons pouvant rendre la maison clos couvert inhabitable. De tels défauts pourraient compromettre la solidité de la construction, des fondations à la toiture. Elle s'étend également aux dommages représentant un danger pour les futurs habitants.

La DO couvre les sinistres de nature décennale : après avoir indemnisé votre sinistre, elle se retourne contre les assureurs RC décennales des sociétés à l'origine du sinistre.

L'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air ne concerne donc en aucun cas des défauts d'ordre mineur ou sans gravité.

La DO ne couvre pas non plus la responsabilité décennale du constructeur non réalisateur, ni la responsabilité civile, ni les garantie complémentaires, 

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Territorialité de l'assurance dommages ouvrage clos couvert

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Garanties facultatives autour de la dommages ouvrage

Garanties facultatives autour de la dommages ouvrage

Les différentes garanties de l'assurance hors d'eau hors d'air

L'assurance hors d'eau hors d'air est constituée de deux sortes de garanties :

  • La garantie obligatoire ou garantie dommage ouvrage ;
    Les garanties partielles, s'appliquant sur les constructions neuves ou les extensions, et permettant de cibler un besoin bien particulier au-delà de la protection de la construction elle-même.
  • Les garanties obligatoires
    La garantie obligatoire est l'assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air. Elle complète la garantie décennale souscrite par l'entreprise chargée de la construction de la maison clos couvert. Son obligation de souscription provient de la loi Spinetta. Le principal avantage d'une telle garantie est la rapidité d'indemnisation qu'elle permet en cas de vices de construction.
    Une telle garantie est davantage utile, lorsque l'on sait à quel point les coûts de réparation de désordre peuvent être importants en France.
  • Les garanties facultatives
    En plus de la garantie assurance dommage ouvrage hors d'eau hors d'air qui reste obligatoire, un futur propriétaire peut juger nécessaire de souscrire à une ou plusieurs garanties facultatives. Les couvertures disponibles sont nombreuses :
  • Garantie constructeur non réalisateur (CNR) ;
  • Garantie dommages immatériels ;
  • Garantie de parfait achèvement ;
  • Garantie biennale ou de bon fonctionnement (garantie due par le constructeur) ;
  • Assurance tous risques chantier (TRC) ;
  • Responsabilité civile du maître d'ouvrage (RCMO).
  • L'assurance multirisques maison hors d'eau hors d'air
    Il est bien possible de recourir à une assurance multirisque pour une maison hors d'eau hors d'air. L'intérêt d'une telle assurance est qu'elle aide à prévenir des dommages de diverses natures tels que ceux entraînés par les intempéries, le vol, les accidents entraînant la destruction d'un mur par exemple, sans compter les infiltrations d'eau ou même les incendies.
Les différentes garanties de la dommages ouvrage

Les différentes garanties de la dommages ouvrage

Exemple de sinistres dommages ouvrage clos couvert 

exemple de sinistres dommages ouvrage

exemple de sinistres dommages ouvrage

sinistres non couverts par l'assurance dommages ouvrage

sinistres non couverts par l'assurance dommages ouvrage

Le FGAO : fonds de garantie dommage ouvrage 

En France, il existe ce que l'on appelle le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires ou FGAO. Sa mission est très utile puisqu'il s'agit d'un mécanisme qui protège les souscriptions de garantie obligatoire des maîtres d'ouvrage. En effet, lorsque la compagnie d'assurance qui devait rembourser au moment du désordre constaté sur une construction n'est pas en mesure de le faire, pour cause de faillite, le FGAO prendra la relève et financera les réparations. Les assureurs agréés en France sont donc tenus de cotiser au FGAO avant de déposer leur bilan.

Les POURS et les CONTRES 


Pours

  • souscription simplifiée
  • prix moins cher
  • aucune contrainte imposée par les assureurs

Contres

  • lots de second oeuvre non assurés

Conclusion:

L'assurance dommages ouvrage partielle permet de maîtriser les risques liés à la construction et de simplifier les conditions de souscriptions (éviter l'étude de sol et la maîtrise doeuvre). Souscrire une assurance dommages ouvrage clos couvert protège correctement votre maison, les sinistres DO induits par des problématiques de lots second oeuvre étant plus rares. N'attendez plus et bénéficiez de notre comparateur de devis gratuits online et immédiat


Tags

dommage ouvrage clos couvert


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